L'Attrattività della Location di una struttura alberghiera

L'attrattività di un albergo dipende da dové ubicato (qualità della location), dalla sua struttura di ricettività (qualità del real estate) e dal suo posizionamento competitivo rispetto ai competitors ubicati nella stessa area (MPI/ARI/RGI). Vediamo qui i parametri sulla qualità della location e come influenza la strategia dell'offerta commerciale.


Il market feasibility study
Qualsiasi analisi di attrattività e di posizionamento competitivo inizia dal market feasibility study riguardo la location. Si tratta di uno strumento standard dell'industria alberghiera che viene applicato quando si deve decidere se aprire un albergo in una data località ma è anche utile come primo passo del riposizionamento competitivo di strutture esistenti da tempo. Comprende le seguenti analisi.

Distanza da motori di domanda ricettiva
Il primo parametro è ovviamente la distanza dell'albergo rispetto ai motori di domanda ricettiva propri di quell'area. Identifichiamo quindi i drivers della domanda di ricettività: se il driver è l'attrattività turistica guarderemo la distanza dal centro di interesse turistico (es. la distanza dalla famosa cattedrale, dal museo principale, dalla spiaggia più rinomata, dal campo di golf, ecc.) se il driver è la domanda business guarderemo la distanza dai luoghi ove si tengono i meeting (distanza dalla city, dalla fiera, dal centro congressi, ecc.). Calcoliamo la distanza sia in Km che in tempo di percorrenza (con un sito tipo via Michelin si fa in un attimo). Possiamo redarre una semplice tabella con un giudizio da uno a cinque riguardo ciascun driver di domanda ricettiva. La distanza dai drivers di domanda determina il target di clientela dell'albergo.

Accesso
Passaggio immediatamente successivo è valutare la qualità dell'accesso alla struttura alberghiera, quanto è cioè agevole raggiungerla (e anche lasciarla quando il cliente parte) con ogni mezzo di trasporto: valutiamo quindi quanto l'albergo è comodo da raggiungere in aereo, in auto, in treno, in pullman, coi mezzi pubblici locali, in taxi, ecc. La qualità dell'accesso deve essere valutata anche in funzione di parametri meno ovvi rispetto alla semplice distanza: poche centinaia di metri dalla metropolitana sono moltissimi se l'ospite viaggia con bagagli o se siamo in una località molto calda o molto fredda; un buon accesso stradale deve essere considerato anche in funzione del traffico abituale e richiede ampi parcheggi riservati a disposizione dell'albergo. La qualità dell'accesso vincola la tipologia di domanda di ricettività che l'albergo vuole intercettare (se alle 8:30 del mattino ho 300 businessman in uscita, con quale mezzo lasceranno velocemente l'albergo tutti assieme?).

Visibilità
La visibilità dell'hotel e lo stile della struttura dall'esterno è un aspetto probabilmente meno rilevante rispetto ai precedenti ma non è da trascurare, spesso può fare la differenza rispetto ad altre strutture alberghiere alberghiere ubicate a poca distanza: una struttura attraente e ben visibile crea un fondamentale primo impatto sul cliente e lo rassicura riguardo la sua scelta. E' inoltre un elemento sul quale si può facilmente intervenire.

Area
La qualità dell'area attorno all'albergo può agevolare il successo dell'albergo quanto creare problemi difficilmente gestibili dall'albergatore. Purtroppo diversi hotel storici in Italia, apparentemente in ottime location, vicino alla stazione ferroviaria piuttosto che in quartieri “storici”, si ritrovano oggi in aree con rilevanti problemi di microcriminalità. Così come l'affermarsi di nuovi quartieri trendy e modaioli rende assai interessanti aree apparentemente meno centrali. Un'area in crisi richiede interventi a livello pubblico, in questo caso occorre stimolarli.

Il giudizio sull'attrattività
La sintesi dei giudizi precedenti è innanzi tutto un giudizio globale di attrattività della location. E' un giudizio che deve essere declinato per ciascuna tipologia di target: avremo quindi un giudizio di attrattività diverso per la clientela business, turismo, svago, giovane, ragazzi, oltre a giudizi per target più specifici. Da qui otteniamo inoltre indicazioni precise su come deve essere focalizzata l'offerta e tutta la politica di marketing e di organizzazione dell'hotel. Effettuare un aggiornamento periodico di questi aspetti è semplice ed indispensabile.

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