La valutazione immobiliare: il Valore Corrente di Utilizzo (VCU)

Il valore è un concetto diverso dal prezzo. Vediamo innanzi tutto il Valore di Corrente Utilizzo (VCU) di un bene immobiliare, ovvero il valore base per qualsiasi cespite produttivo: cos'é e come possiamo calcolarlo.

Il Valore Corrente di Utilizzo (VCU) del bene che stiamo valutando

Si definisce Valore Corrente di Utilizzo il giusto prezzo di un eventuale trasferimento di una proprietà tra due parti a conoscenza di tutti i fattori ad essa riferibili, presumendo che il bene in esame sia considerato in relazione alla sua capacità di dispiegare una utilità concretamente operativa. Il VCU è in altre parole il valore che un bene immobiliare esprime in quanto venga utilizzato dal proprietario per ottenerne un beneficio economico.

Per determinare il Valore Corrente di Utilizzo la valutazione viene eseguita con il Metodo del Costo, che, attraverso l'analisi di tutti i componenti del bene da valutare, ci fornirà alternativamente o il Costo di riproduzione a nuovo o il Costo di di Rimpiazzo.

Il “Costo di riproduzione a nuovo” del bene che stiamo valutando

Il “Costo di riproduzione a nuovo” è il costo che si verrebbe a sostenere, alla data della stima, per ricostruire o riprodurre con gli identici materiali il bene che stiamo valutando. Questo metodo è ovviamente valido nei casi in cui il costo di riproduzione a nuovo del bene in oggetto è l'alternativa più economica rispetto ad acquistare il bene. La logica è evidente: se posso costruire un bene identico a quello che sto valutando a 1000 Euro, allora il Costo di riproduzione a nuovo di quel bene è 1000 Euro. E' un concetto idoneo a valutare beni di carattere industriale ma non è facile applicarlo in Italia ai beni immobiliari, vista l'elevata antropizzazione del nostro paese: è applicabile anche agli immobili se ad esempio esistono terreni simili ove riprodurre a nuovo un cespite analogo per caratteristiche e possibilità di utilizzo.

Il “Costo di Rimpiazzo” del bene che stiamo valutando

Alternativamente al Costo di riproduzione a nuovo, qualora la riproduzione del bene risultasse impossibile o antieconomica (ad esempio per l’avanzamento tecnologico che permette di utilizzare tecniche migliorative) allora si calcola il “Costo di Rimpiazzo” (Cost of Replacement = COR). Il “Costo di Rimpiazzo” è il costo che si verrebbe a sostenere per rimpiazzare il bene che stiamo valutando con un altro bene che sia acquistabile sul mercato e che abbia le stesse caratteristiche d'uso, la stessa capacità, utilità e desiderabilità. Il costo di rimpiazzo è in pratica il costo dell'alternativa rispetto a costruirsi il cespite da se (o farselo costruire): in pratica prima di valutare il cespite è bene sapere quanto costerebbe “rimpiazzarlo” comprando sul mercato qualcosa che svolge la stessa funzione.

Gli elementi per calcolare il costo.

I normali elementi di costo compresi nella stima sia del “Costo di riproduzione a nuovo” che del “Costo di Rimpiazzo” applicati ad un bene mmobiliare sono la manodopera, i materiali, gli oneri ed i profitti dei costruttori, gli onorari dei progettisti, i costi di installazione, di avviamento, di concessione ed urbanizzazione, gli oneri finanziari ed i costi diretti. In pratica si tratta di effettuare un budget (o farlo effettuare da un tecnico del settore). Il Valore di Rimpiazzo ottimizza la struttura rispetto al bene che stiamo valutando, dato che evidentemente non ricostruirò quella parte dei cespiti poco utile o mal dimensionata rispetto all'utilizzo che intenderò fare del bene.

Il Deprezzamento del bene rispetto al suo Costo di riproduzione a nuovo o al suo Costo di di Rimpiazzo.

Dopo avere eseguito la stima del Costo di riproduzione a nuovo o al il Costo di di Rimpiazzo dobbiamo considerare il deprezzamento di valore del bene da valutare rispetto ad una proprietà similare nuova.

Il deprezzamento comprende vari aspetti: il deterioramento fisico, l'obsolescenza funzionale e l'obsolescenza tecnologica.

Il deterioramento fisico è la perdita di valore dovuta all’usura del tempo, come l'usura dovuta all'utilizzo precedente, dalla scarsa manutenzione, dall’esposizione agli elementi naturali o all’atmosfera ambientale ed a difetti meno visibili dovuti a vibrazioni, stress operativi od incidenti.

L’obsolescenza funzionale è la perdita di valore causata da fattori inerenti la struttura, la macchina o l’unità di lavorazione per sovradimensionamento rispetto all’equilibrio dello stabilimento, inadeguatezza, inabilità ad adempiere alle funzioni preposte, ecc..

L'obsolescenza tecnologica è la perdita di valore connessa al fatto che il bene in esame non è stato realizzato con le caratteristiche tecnologiche più recenti: é ad esempio evidente il deprezzamento degli edifici con bassa coibentazione, impiantistica e domotica.

Un esempio di valutazione del VCU

Stimiamo il Costo di rimpiazzo del bene immobiliare in base alle superfici (ad es. 2500 mq coperti ad uso commerciale per la grande distribuzione) e le tipologie costruttive (ad esempio potremmo nel caso applicare un costo di costruzione comprensivo di impiantistica di 900 euro/mq), consideriamo oneri di urbanizzazione (che un tecnico sa facilmente calcolare, ad es 650.000 euro) e gli oneri finanziari che si sostengono durante la costruzione (da calcolarsi in base al cronoprogramma di costruzione, ad es. 400.000 euro): otteniamo quindi il valore a nuovo del cespite (la somma sono 3.300.000 euro), valore che esprime una stima del costo di rimpiazzo dell'immobile comprensivo dell'impiantistica ma escluso il terreno.

In base all'anno di costruzione del bene ed alla sua vita economica otteniamo gli anni di vita residua: così se riteniamo che il bene abbia una vita economica di 18 anni e sono trascorsi 10 anni dalla costruzione, il valore attuale ad ammortamenti costanti è di 8/18 del costo, stimando un terminal value pari a zero (cioé al termine dei 18 anni rimane il valore del terreno ma l'immobile non ha più valore commerciale perché deve essere completamente rifatto). Possiamo però tenere conto del valore residuo terminale, che sarà più o meno elevato in funzione del suo possibile utilizzo, e calcolare il valore attuale di conseguenza; possiamo anche decidere di usare una curva di deprezzamento non lineare, che meglio rifletta la vita economica del bene nel tempo.

Per ottenere il VCU dobbiamo tenere conto infine degli eventuali fattori di deprezzamento visti prima: il valore attuale ricavato in base al computo precedente potrebbe essere scontato per deterioramento fisico, l'obsolescenza funzionale e l'obsolescenza tecnologica.

Il valore dell'area

Ai valori così raggiunti che rappresentano il valore della costruzione, si somma il Valore di Mercato dell'area. Il valore del terreno sarà determinato sulla base di parametri riscontrabili localmente quali l'ubicazione, la forma, la posizione, i trasporti, i servizi e la destinazione urbanistica.