venerdì 20 marzo 2009

Il valore del key-money nei centri commerciali

Il valore delle licenze commerciali è un aspetto particolarmente rilevante nella gestione di esercizi ubicati nei moderni centri commerciali. Il valore della licenza commerciale comprende due aspetti, il key-money e l'avviamento. In questo articolo trattiamo del key-money nei centri commerciali, in un prossimo articolo tratteremo l'aspetto dell'avviamento di una licenza per operare in un centro commerciale.

Cos'é il key-money di una licenza?
Attribuiamo il termine usuale di mercato di “Key-Money” al valore derivante dall'utilizzo delle licenze commerciali senza alcun avviamento. Il key-money è ad esempio ben raffigurato dal valore attribuito alle licenze da parte del proprietario degli immobili siti in un centro commerciale, proprietario che, qualora fosse in possesso delle licenze, anziché contrarre con il conduttore un rapporto contrattuale di locazione tradizionale, potrebbe instaurare un contratto di affitto d'azienda, comprensivo sia della componente immobiliare che della licenza. Il valore aggiunto rappresentato dalla presenza delle licenze è il “Key-Money”.

Che cos'é l'avviamento di una licenza?
Diverso é il valore delle licenze in quanto rappresentative di una quota del valore di avviamento di un esercizio commerciale, in particolare di quel valore attribuibile specificatamente agli Oneri Poliennali Commerciali come da IAS/IFRS. Tale valore viene normalmente calcolato con un metodo di mercato, mediante il confronto con riferimenti rilevati in transazioni all'interno di centri commerciali simili.

Contratti di locazione e contratti di affitto d'azienda
Focalizziamoci ora sul key-money nei centri commerciali.
Tradizionalmente il proprietario di un immobile nel quale può essere svolta una attività commerciale instaura con il conduttore un contratto di locazione secondo le norme del codice civile e gli usi commerciali prevalenti. Tale contratto di locazione prevede un corrispettivo annuo da riconoscersi in quattro rate trimestrali anticipate, l'adeguamento del canone in ragione del 75% dell'incremento dell'indice ISTAT, l'addebito delle spese di manutenzione ordinaria al conduttore. In seguito molti contratti di locazione commerciale, specialmente per superfici ubicate in centri commerciali di nuova costruzione, hanno previsto che anche le spese di manutenzione straordinaria fossero a carico del conduttore e non della proprietà. La durata della locazione é, a seconda della tipologia commerciale, di 6+6 anni o di 9+9 anni. Al termine del periodo di locazione, qualora il proprietario decidesse di non rinnovare il contratto al medesimo conduttore, deve riconoscere un'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale la cui entità per le attività commerciali é di diciotto mensilità.
Recentemente, in analogia a quanto in uso su altri mercati all'estero, anche in Italia si sono introdotti nuovi schemi contrattuali tra proprietà e conduttore. In particolare si é affermato l'uso dell'affitto del ramo d'azienda che include sia l'aspetto immobiliare (analogo alla locazione) che l'autorizzazione commerciale all'esercizio dell'attività rilasciata dal Comune di competenza. Il vantaggio per la proprietà consiste nella possibilità di non applicare le prescrizioni tipiche della locazione: in tal modo il termine del contratto può essere inferiore (ad esempio di 5 anni anzichè di 12); il canone anzichè essere di ammontare fisso può essere articolato in una quota fissa ed in una quota variabile, ad esempio in funzione del volume d'affari del conduttore; può non sussistere l'obbligo del riconoscimento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale al termine del periodo contrattuale.
Il beneficio economico più evidente e diffuso nella pratica commerciale è comunque quello di poter adeguare il canone in base al 100% dell'indice ISTAT anziché al 75%.
Ciò spiega l'interesse dei proprietari del Real Estate all'acquisizione delle licenze commerciali.

Il Concetto economico di Key Money
Il Key-Money rappresenta l'ammontare che viene corrisposto al conduttore di un esercizio commerciale da parte di un nuovo conduttore che vuole subentrargli. La motivazione e l'ammontare del Key-Money può risiedere nel canone di locazione particolarmente interessante, inferiore al mercato, o nell'avviamento commerciale dovuto non tanto all'esercizio (con la sua gestione ed il suo marchio, che non vengono ceduti) ma alla sua ubicazione in un luogo particolarmente interessante per lo svolgimento di tale attività commerciale. Il Key-Money è quindi diverso dalla “buonuscita”: in quest'ultima é inglobata una componente di avviamento di carattere gestionale che non c'é nel Key- Money, che rappresenta la porzione di valore aggiunto rispetto al canone storico.

Il valore del Key-Money negli ipermercati
Nella fattispecie dei contratti di affitto d'azienda tra proprietario e conduttore, il proprietario ha quindi la possibilità di riadeguare il canone in base all'inflazione calcolata dall'indice ISTAT al 100%. Tale possibilità fa sì che il Key-Money per i grandi centri commerciali sia nell'ordine del 20% del canone di locazione annuo.
In termini dinamici possiamo infatti costruire un semplice modello excel che calcola il maggior valore ottenibile durante tutto il periodo di 12 anni dalla soluzione di affitto del ramo d'azienda con adeguamento del canone al 100% dell'Istat rispetto alla locazione tradizionale con adeguamento del canone al 75% dell'Istat, attualizzando il maggior valore così ottenuto al WACC per il percettore. Ne otteniamo che l'adeguamento del canone all'intero indice ISTAT crea un valore di Key-Money pari a circa il 20% del canone iniziale.

La differenziazione per superfici e tra food e non-food nei centri commerciali
E' evidente che nei centri commerciali il key money è diverso se ci riferiamo a superfici grandi o piccole e tra food e non-food. Se ci basiamo sui dati pubblicati da Largo Consumo ed in linea con le nostre rilevazioni di mercato, “il canone medio, escludendo l'alimentare, è compreso tra 350 e 400 euro al mq per le piccole superfici e i 150 e 180 euro per le medie” ovvero il canone medio per le grandi superfici è normalmente inferiore al canone medio delle medie superfici ed ancor di più rispetto alle piccole superfici. Per quanto riguarda il Food, i valori sono generalmente superiori rispetto al non-food. In prima approssimazione, dato il canone otteniamo il key-money, che risulterà quindi comunque un valore in proporzione al canone. Un'analisi più avanzata andrà a identificare gli aspetti caratteristici riguardo dimensioni e tipologia e prenderà in considerazioni eventuali altri aspetti economici presenti in contratto.
Definito il valore del key-money nei centri commerciali, vedremo separatemente il secondo aspetto che riguarda il valore delle licenze, ovvero il valore del goodwill.

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