Il valore del goodwill di una licenza nei centri commerciali

Il valore della licenza commerciale comprende due aspetti, il key-money e l'avviamento. Abbiamo già trattato del valore del key-money nei centri commerciali (vedi precedente articolo), vediamo ora l'aspetto del valore attribuibile all'avviamento della licenza nei centri commerciali.

Che cos'é l'avviamento di una licenza?

Il valore dell'avviamento di una licenza in un centro commerciale è il valore della licenza in quanto rappresentativa di una quota del valore di avviamento di un esercizio commerciale, in particolare del Valore attribuibile specificatamente agli Oneri Poliennali Commerciali come da IAS/IFRS.

L'avviamento come Valore degli Oneri Poliennali Commerciali secondo gli standard IAS/IFRS

L'avviamento commerciale secondo l'economia aziendale è definito come "la capacità dell'impresa di produrre utili" che può dipendere, in concreto, da molteplici fattori tra i quali spicca la stabilità della clientela che l'impresa ha acquisito in virtù di un portafoglio di rapporti contrattuali o la rilevante collocazione sul mercato conseguita dal suo prodotto o, infine, anche una particolare ubicazione sul territorio. Il possesso delle licenze commerciali è quindi uno degli strumenti funzionali allo svolgimento di una attività economica, ma non ne rappresenta il suo avviamento se non in una parte accessoria.

Il valore dell'avviamento commerciale nelle aziende della grande distribuzione viene allocato in base alla diversa natura delle sue componenti. Con l'introduzione dei principi IAS/IFRS nella redazione dei bilanci, tale allocazione segue in breve i seguenti principi generali:

Attività Immateriali a vita definita: la voce include gli oneri sostenuti per la progettazione e la registrazione dei marchi aziendali utilizzati; tali oneri sono correlati ad un preciso periodo di utilizzo per il quale vengono ammortizzati.

Concessioni, licenze, marchi e brevetti: la voce include il valore dei marchi commerciali patrimonio dell'azienda (così per esempio per tutti i grandi marchi, da “Benetton” ad “Oviesse”) che nei bilanci IAS non vengono ammortizzati ma sono soggetti ad impairment test.

Oneri Poliennali Commerciali: la voce include gli oneri connessi alle acquisizioni di attività commerciali che vengono ammortizzati in base alla durata dei rispettivi contratti di utilizzo.

La differenziazione ha una rilevante importanza in tema di calcolo degli ammortamenti stanziabili negli esercizi e di impairment test. Dal punto di vista fiscale italiano le regole in tema di deducibilità sono differenti per le diverse voci.

Per quanto riguarda l'avviamento commerciale, così come definito dall'economia aziendale, nelle aziende della Grande Distribuzione ha una sua naturale collocazione nel valore del marchio; è nella riconoscibilità del marchio che avviene il posizionamento strategico delle aziende, aziende che creano ed utilizzano contemporaneamente più marchi proprio perchè il consumatore recepisca immediatamente il messaggio veicolato dal marchio sul posizionamento (di prezzo, di qualità, di targeting) di ciascuna fascia di prodotto.

Vediamo ora la specificità della licenza, in particolare per gli esercizi ubicati nei centri commerciali, ove il suo contenuto economico non riguarda tanto l'avviamento commerciale come capacità dell'impresa di produrre utili, capacità riconducibile prevalentemente a dei marchi, ma bensì ad un elemento tecnico e amministrativo. Elemento accessorio, collocabile nell'ambito degli Oneri Poliennali Commerciali.

Il Confronto con Comparables di mercato

Il valore degli Oneri Poliennali Commerciali viene normalmente calcolato con un metodo di mercato, mediante il confronto con alcuni riferimenti rilevati in transazioni all'interno di centri commerciali simili.

Una modalità di stima del valore attribuibile alle licenze in uno specifico centro commerciale è quindi quella “di mercato” ovvero una valutazione che viene redatta per analogia con altre transazioni aventi per oggetto gli Oneri Poliennali Commerciali nell'ambito del medesimo centro commerciale o in centri commerciali il più possibile analoghi. Mentre per l'avviamento commerciale in senso lato esistono statistiche di diversa natura (come ad esempio il “Listino dei prezzi delle aziende” edito da F.I.M.A.A., che rileva il valore globale dell'avviamento, comprensivo di tutte le sue componenti) per il valore specifico della componente dei soli Oneri Poliennali Commerciali le rilevazioni sono patrimonio delle aziende del settore, che dispongono di informazioni privilegiate che permettono di elaborare dei criteri di mercato, senza però poter palesare le singole informazioni sulle transazioni, che sono ovviamente di natura riservata.

Il “borsino” non ufficiale di tale valore dipende dal successo relativo del centro commerciale rispetto a centri commerciali competitors e, nell'ambito dello stesso centro commerciale, dipende dall'ubicazione degli spazi rispetto ai flussi pedonali all'interno del centro commerciale. Non di rado nella grande distribuzione, due “location” apparentemente identiche ed ubicate a poche decine di metri di distanza hanno valore sensibilmente diverso in funzione dei flussi pedonali interni al centro commerciale. Qualora contabilizzato, tale valore può essere imputato ad Oneri Poliennali Commerciali.

Alcuni valori rilevati sul campo in un centro commerciale

A puro titolo di esempio, con riferimento alla grande distribuzione, possiamo vedere alcuni valori rilevati lo scorso anno a valere su un centro commerciale non food nella provincia di Milano. I valori sono espressi in € al mq e sono suddivisi per GLA: nelle piccole superfici, sino a 249 mq, abbiamo rilevato valori nel range € 100 - € 150, valori unitari che progressivamente scendono al crescere della superficie dell'esercizio commerciale, sino a raggiungere il range di valori € 30 - € 45 a mq per gli esercizi commerciali oltre i 5000 mq. E' peraltro evidente, data la caratteristica del Goodwill, che questo deve essere ricalcolato ogni volta con preciso riferimento alla location ad alla situazione corrente di mercato, analisi che include sia aspetti di geomarketing che aspetti economici e finanziari.

Conclusione: il valore del goodwill di una licenza nei centri commerciali

Il valore del goodwill di una licenza nella grande distribuzione é un valore di avviamento identificato nell'ambito degli Oneri Poliennali Commerciali, é calcolato con un metodo di mercato, mediante il confronto con alcuni riferimenti rilevati in transazioni comparabili, tiene conto della capacità di produrre reddito propria della location commerciale specifica, diminuisce come valore a mq al crescere delle dimensioni dell'esercizio, richiede modalità di stima piuttosto elaborate sia nei suoi aspetti di geomarketing che negli aspetti economici e finanziari.