Ma quanto incide la licenza sul valore dei locali ad uso commerciale?

Oggi chi detiene dei locali ad uso commerciale, da un piccolo supermercato ad un intero centro commerciale, cerca di ottenere le autorizzazioni commerciali alla vendita di food e non food così da poterli poi locarle a qualunque tenant anche se é privo di proprie licenze, stipulando contratti di affitto di ramo d'azienda o contratti similari. In questo caso il valore della proprietà immobiliare cresce in virtù della maggior redditività creata dalla presenza della licenza che appunto permette di ottenere un canone per l'affitto del ramo d'azienda maggiore rispetto al canone del mero contratto di locazione immobiliare. Già, ma allora quanto incide la licenza sul valore dei locali?

Un calcolo semplice ed empirico

Ovviamente se potessimo stabilire che un locale ad uso commerciale sprovvisto di licenza si può affittare ad un conduttore mediante contratto di locazione immobiliare ad 1 milione di euro l'anno e spunta invece il 20% di canone in più nel caso si affitti mediante contratto di affitto di ramo d'azienda comprensivo della licenza, allora facile è dire che quel 20% di maggior canone è l'effetto della licenza. 

Se il valore immobiliare del locale senza licenza è di 13,3 milioni, ottenuto con una capitalizzazione del reddito al 7,5% annuo, allora il valore complessivo con la licenza diventa di 16,0 milioni, di cui 13,3 milioni sono il valore immobiliare base visto prima ed i 2,7 milioni in più sono il valore reddituale della licenza. 

Il valore della licenza corrisponde allora al 16,88% del valore complessivo del locale (2,7 su 16,0).

Ora non è facile raccogliere sul mercato dei dati così semplici e chiari. Se ci riuscissimo avremmo un conteggio bello, facile e soprattutto sbagliato.

Un calcolo più articolato

Dov'è il problema?

Semplice: cambia il business ed il suo rischio e quindi cambia il rendimento atteso. 

Nel caso della locazione immobiliare il proprietario stipula un contratto nel quale il principale rischio è il rischio controparte, ovvero la qualità del conduttore. Anche nel secondo caso ha il medesimo rischio controparte ma in più detiene la licenza, che ha un valore proprio, un reddito proprio e un rischio imprenditoriale diverso da quello immobiliare, forse minore, forse maggiore. 

Se avete dei dubbi provate a chiedere un mutuo ad una banca sulla base di un contratto di locazione immobiliare o sulla base di un contratto di affitto di ramo d'azienda: scoprirete che la capacità di fare leverage è diversa anche se l'immobile è lo stesso. 

Tecnicamente diciamo che è diverso il costo del capitale rappresentativo del tasso di rischiosità dell'iniziativa e del leverage. Costo del capitale che a volte può essere inferiore, a volte maggiore. Insomma, un conteggio assai meno facile ma questa volta esatto.