Oggi
chi detiene dei locali ad uso commerciale, da un piccolo supermercato
ad un intero centro commerciale, cerca di ottenere le autorizzazioni
commerciali alla vendita di food e non food così da poterli poi
locarle a qualunque tenant anche se é privo di proprie licenze,
stipulando contratti di affitto di ramo d'azienda o contratti
similari. In questo caso il valore della proprietà immobiliare
cresce in virtù della maggior redditività creata dalla presenza
della licenza che appunto permette di ottenere un canone per
l'affitto del ramo d'azienda maggiore rispetto al canone del mero
contratto di locazione immobiliare. Già, ma allora quanto incide la
licenza sul valore dei locali?
Un
calcolo semplice ed empirico
Ovviamente
se potessimo stabilire che un locale ad uso commerciale sprovvisto di
licenza si può affittare ad un conduttore mediante contratto di
locazione immobiliare ad 1 milione di euro l'anno e spunta invece il
20% di canone in più nel caso si affitti mediante contratto di
affitto di ramo d'azienda comprensivo della licenza, allora facile è
dire che quel 20% di maggior canone è l'effetto della licenza.
Se il
valore immobiliare del locale senza licenza è di 13,3 milioni,
ottenuto con una capitalizzazione del reddito al 7,5% annuo, allora
il valore complessivo con la licenza diventa di 16,0 milioni, di cui
13,3 milioni sono il valore immobiliare base visto prima ed i 2,7
milioni in più sono il valore reddituale della licenza.
Il valore
della licenza corrisponde allora al 16,88% del valore complessivo del
locale (2,7 su 16,0).
Ora non è facile raccogliere sul mercato dei
dati così semplici e chiari. Se ci riuscissimo avremmo un conteggio
bello, facile e soprattutto sbagliato.
Un
calcolo più articolato
Dov'è
il problema?
Semplice: cambia il business ed il suo rischio e quindi
cambia il rendimento atteso.
Nel caso della locazione immobiliare il
proprietario stipula un contratto nel quale il principale rischio è
il rischio controparte, ovvero la qualità del conduttore. Anche nel
secondo caso ha il medesimo rischio controparte ma in più detiene la
licenza, che ha un valore proprio, un reddito proprio e un rischio
imprenditoriale diverso da quello immobiliare, forse minore, forse
maggiore.
Se avete dei dubbi provate a chiedere un mutuo ad una banca
sulla base di un contratto di locazione immobiliare o sulla base di
un contratto di affitto di ramo d'azienda: scoprirete che la capacità
di fare leverage è diversa anche se l'immobile è lo stesso.
Tecnicamente diciamo che è diverso il costo del capitale
rappresentativo del tasso di rischiosità dell'iniziativa e del
leverage. Costo del capitale che a volte può essere inferiore, a
volte maggiore. Insomma, un conteggio assai meno facile ma questa
volta esatto.
